En los contratos de arrendamiento

El precio, más vigente que nunca

Una de las cuestiones que mayor importancia y que mayores discusiones presentan al momento de celebrarse un contrato de arrendamiento rural es el tema del precio, entendiendo por tal el pago de una suma de dinero efectuado en un contrato de arrendamiento rural.

Dra.María Adriana Beltramino (*)

La ley vigente 13.246 (22.298) de “Arrendamientos y Aparcerías Rurales” y los artículos subsidiariamente aplicables del Código Civil establecen que el precio del arrendamiento rural debe ser abonado en dinero. El mismo puede ser convenido libremente por las partes (arrendador y arrendatario) sin más limitaciones que las que se establecen para todos los contratos en la legislación civil: a) en dinero; b) cierto, determinado o determinable; c) serio y no vil o meramente figurativo.

Por su parte, el Decreto Nacional 8330/63, reglamentario de la ley de arrendamientos y aparcerías rurales, establece el precio del arrendamiento: fecha, lugar, forma de pago, por período adelantado y vencido.

Si bien el tema que aparenta, haciendo un poco de historia de lo que significó el precio a lo largo de la historia de nuestro país y la importancia que tuvo y tiene el sector agropecuario a lo largo del tiempo, debemos decir que en sus comienzos las relaciones del sector eran regidas por los usos y costumbres propios del campo y las disposiciones del derecho común.

Disposiciones escasas

Estas disposiciones resultaron escasas y poco convenientes a las necesidades que surgían en la práctica por la llegada de los inmigrantes, que arribaron al país en busca de trabajo y nuevas oportunidades. Estos inmigrantes se constituyeron en trabajadores de la tierra, que no podían adquirirla por los altos costos y por ello optaron por celebrar contratos de arrendamientos que resultaron más ventajosos para los arrendadores. Así es como nace la primera ley, la 11.170 “Régimen de los arrendamientos agrícolas” -sancionada con posterioridad a la huelga de campesinos y a el “Grito de Alcorta”- que se permitía establecer como forma de pago un precio en dinero o especie; o entregar un tanto por ciento de la cosecha, además de hacer una distinción entre contratos de arrendamientos de grandes o pequeñas superficies.

En el año 1932 se sancionó la ley 11.627, que derogó la anterior y en lo esencial extendió el régimen de los arrendamientos a todos los contratos sin distinguir extensiones de superficie (grandes o pequeñas) y en lo relativo al precio, dentro de otras modificaciones, podía ser en dinero o en especie en un tanto por ciento del rendimiento. Esta ley rigió hasta 1948, año en que fue reemplazada por la actual 13.246 (modif.. Ley 22.298/1980) y su Decreto Reglamentario 8330/63, por la que se volvió a los principios generales del derecho civil en que el precio debe ser en dinero.

De curso legal

Sin embargo, a pesar que el precio en los contratos de arrendamiento debe fijarse en dinero, aparecen varias cuestiones que son importantes de explicar. Entre ellas, la posibilidad de fijarlo en moneda extranjera; el alcance de la prohibición de convenir como precio una cantidad fija de frutos; y la prohibición de las llamadas cláusulas “canadienses”. Yendo al primer caso (saber si se puede fijar el precio en dólares), tema cuestionado antes de la Ley de Convertibilidad, con la reforma mencionada se ha aclarado el tema y ya no es asunto de discusión, por lo que si se ha fijado como precio una moneda que no sea de curso legal en el país, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero, por lo tanto no hay ningún tipo de inconveniente que se establezca en dólares.

El segundo caso, respecto de convenir una cantidad fija de cereales o de animales, es para el caso que en los contratos se establezcan equivalentes a kilos fijos (como lo que una cosa valga en el día corriente de plaza); por lo tanto, el precio se tendrá por cierto porque el mismo se puede determinar fácilmente.

¿Y los porcentajes?

Y el tercer caso que planteamos, es cuando además de convenir un precio como retribución se fija además un porcentaje en la distribución de los frutos o suma adicional de dinero, dependiendo si los cereales superan determinada cotización o el rinde es mayor de lo esperado o estipulado en el contrato. Los contratos que contienen cláusulas de este tipo se denominan “Canadienses” y son prohibidos por la ley vigente 13.246.

Ahora bien: ¿Qué ocurre cuando en un contrato de arrendamiento no se fijó el precio en dinero? Si en un contrato de arrendamiento existe una cláusula que contenga una disposición sobre el pago en especie o que tengan además del precio un adicional en dinero, un adicional en especie o incluso trabajos a realizar por el arrendatario, estos contratos -aún cuando han vulnerado un elemento esencial del contrato- mantienen su validez pero la cláusula es nula por lo que deberán integrarse judicialmente para determinar el precio.

Distinto es el caso que en una cláusula de un contrato de arrendamiento se haya estipulado el precio en el equivalente a un producto o mercadería como por ejemplo soja, maíz, kilos de novillo, etc., en este caso esas cláusulas son válidas porque se hacen con referencia a otra cosa cierta y es fácilmente determinable el precio.

(*) Instituto de Derecho Agrario. Colegio de Abogados Santa Fe

El alquiler, una variable cada vez más restrictiva

• Esta semana se supo la decisión del Grupo El Tejar, uno de los pooles de siembra más importantes del país, de abandonar la siembra en campos alquilados ante la amenaza que implican a la rentabilidad el negocio los altísimos valores que vienen pagando por los arrendamientos.

El Tejar llegó a tener sembradas un millón de hectáreas en los países del Mercosur, de las cuales en Argentina alcanzaron las 300.000. Desde la campaña 2008/2009 se fueron achicando, por la sequía y el alza en los alquileres de campos. Para 2011/2012 habían bajado a unas 180.000 hectáreas y en la última campaña rondaba las 30.000.

En la próxima campaña -aunque algo piensan alquilar- concentrarían la siembra en unas 6.000 hectáreas propias porque “el negocio en campo alquilado es muy fino‘, dijeron desde la empresa al diario La Nación. La principal causa del achicamiento del margen -explicaron- es el valor de los arrendamientos, que desde 2001 saltaron de 150 a 650 dólares la hectárea.